Tutelare e gestire il patrimonio con il Family Office
Troppo spesso la componente immobiliare dei patrimoni familiari non è interpretata come una risorsa ed è gestita irrazionalmente e con un approccio casuale, sottovalutando gli aspetti economici, fiscali e successori che lo riguardano.
Nel settore Real-Estate si assiste con frequenza ad investimenti guidati da logiche in cui emotività ed irrazionalità risultano essere preponderanti, sia per gli investimenti diretti sia per quelli indiretti (dai REIT americani ai fondi immobiliari nostrani).
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Per un’adeguata analisi ed una corretta gestione di questa storica risorsa del patrimonio famigliare italiano, i Family-Office svolgono un ruolo fondamentale di cabina di regia, multidisciplinare ed altamente professionale, contribuendo ad una gestione strutturata, razionale e virtuosa di questa importante asset-class.
Sin dalla loro nascita negli Stati Uniti nei primi anni del Novecento, i Family-Office sono stati coinvolti nella gestione della componente immobiliare dei patrimoni familiari.
Nel nostro Paese, in cui gli immobili possono arrivare a rappresentare fino al 50% del valore dell’intero patrimonio famigliare, è imprescindibile una gestione professionale di questo asset.
Se vuoi approfondire il modello di 4Timing SIM per il Family Office in Italia, leggi l’articolo “Gestione patrimoniale e Family Office: la soluzione di 4Timing SIM”.
Uno dei principali elementi rispetto al quale tale struttura può agevolare una famiglia nella gestione virtuosa del patrimonio immobiliare è l’adozione di un approccio sistematico, improntato ad un’ attenta disamina del mercato di riferimento e della sua evoluzione.
L’investimento immobiliare è sempre stato percepito come un investimento scevro da rischi nonché in grado di generare rendimenti certi e cospicui. Oggi, dopo una lunga flessione del mercato, si cominciano a rivedere i primi segnali di una timida ripresa, che però evidenzia dinamiche profondamente diverse rispetto al passato.
Nell’ ottica di una gestione efficiente, l’approccio professionale che caratterizza l’ assistenza dei Family-Office impone un’imprescindibile analisi dei nuovi trend che caratterizzano il mercato, che debbono essere analizzati e monitorati al fine di valutarne accuratamente il rapporto risk&reward.
Pensiamo alle opportunità correlate alla rivoluzione del settore dello student housing, un segmento che sebbene a livello mondiale sia considerato già in fase matura, in Italia è ancora agli albori e promette sviluppi ex-novo con ampi margini di rendimento.
Guardando ai numeri di questo specifico comparto, emerge un 2017 in cui sono registrati a livello EMEA 6,9 miliardi di investimenti (+16% rispetto all’anno precedente) e che vede il Regno Unito in vetta alla classifica, dato che l’83% dei suddetti investimenti è stato veicolato sul mercato UK.
A livello di market share, in Europa si registra una media del 3%, nel Regno Unito del 7% e un piccolo 0,1% in Italia, però con rendimenti netti molto interessanti, stimabili in un range che varia da 5,75% a 6,25%.
Altrettanto degno di nota è l’ impatto della tecnologia sull’industria alberghiera che, tramite canali come Booking o AirBnB, ha rivoluzionato il concetto di ospitalità soprattutto sul mercato degli affitti brevi.
È evidente come tali aspetti non possano essere subìti passivamente dall’investitore ma debbano essere gestiti con strategie precise e ponderate con un approccio altamente professionale.
Un primo step passa dalla valutazione (mediante lo strumento del consolidato patrimoniale) del peso dell’asset class immobiliare rispetto al patrimonio complessivo; spesso, quello che fino a ieri era percepito come un investimento rifugio, oggi tende a rappresentare un’ inefficienza patrimoniale dovuta principalmente a una fiscalità modificata, a costi aumentati e ad una esposizione al rischio eccessiva per il patrimonio.
Grazie a un’ ulteriore analisi è possibile passare ad un grado di approfondimento maggiore, facendo emergere aree geografiche poco performanti o eccessivamente concentrate, figlie di scelte irrazionali o derivanti da precedenti successioni.
Ecco, quindi, il fondamentale ruolo di supporto alle famiglie in merito all’ottimizzazione di queste risorse, al possibile smobilizzo di parte del patrimonio immobiliare dislocato in aree poco redditizie e di strategie focalizzate sul reinvestimento della liquidità generata.
Sul versante degli investimenti, un approccio non casuale permette di realizzare una strategia ponderata che eviti di puntare su località sopravvalutate o in fase discendente, oppure appesantire l’esposizione della componente immobiliare nel quadro complessivo dell’ asset allocation familiare.
Stante l’attuale congiuntura di mercato, un servizio particolarmente apprezzato da chi fruisce di un Family-Office è la strutturazione di soluzioni sofisticate di valorizzazione degli asset, come l’estrazione di liquidità incrementale da un immobile a reddito. Non attraverso un’inefficace alienazione, bensì attraverso il conferimento in un SIF (Specialized Investment Fund).
Sempre sul lato degli investimenti, risulta nodale il ruolo del professionista nello sterilizzare specifiche aree di rischio legate a questo settore. Si pensi alla gestione del rischio fiscale (in particolare della fiscalità successoria) derivante dall’acquisto – come persona fisica – di un immobile in uno Stato estero o dell’asimmetria tra il concetto di proprietà comunemente utilizzato per gli immobili nostrani e quelli di leasehold o freehold nel Regno Unito. Ulteriore mission del Family-Office è la trasmissione alle future generazioni.
Qui risulta evidente l’importanza del supporto professionale, oltre che nell’ ottimizzazione del carico fiscale anche nell’ evitare fenomeni di comunioni ereditarie che, quasi sempre, portano ad uno stallo gestorio del patrimonio o all’ inevitabile vendita in momenti poco opportuni.
Un valore altrettanto cruciale nella trasmissione di taluni immobili è il mantenimento dell’ unitarietà di determinati aggregati immobiliari e l’ottimizzazione del carico fiscale tramite strutture ad-hoc come Società Semplici o Trust.
In particolare, per i soggetti imprenditori assume particolare rilevanza la corretta gestione del rapporto tra patrimonio familiare e patrimonio aziendale (che spesso trascende in forme di commistione). I complessi immobiliari strumentali all’attività aziendale possono essere oggetto di operazioni straordinarie, che tendono tipicamente a concretizzarsi in spin-off volti a valorizzare l’asset e ad isolarlo sotto il profilo del rischio, ovvero essere utilizzati come “compensazione” in una dinamica successoria all’interno di un patto di famiglia.
Una gestione improvvisata e non professionale di un asset così rilevante e complesso, nella migliore delle ipotesi comporterà inefficienze ma, nella stragrande maggioranza dei casi, porterà ad un significativo svilimento del patrimonio complessivo.
Preso atto che il settore immobiliare ha mutato profondamente pelle e che non si configura più come un bene rifugio il cui valore può solamente crescere ed i cui rendimenti sono certi, occorre iniziare a ragionare su tale asset in un’ottica proattiva, che necessita di pianificazione (patrimoniale e successoria) e di un soggetto professionale che sappia valorizzarlo e tramandarlo efficacemente alle future generazioni.
Chief Marketing Officer & Business Development Manager 4Timing SIM
“Per aspera ad astra“
Curioso per natura, nelle mie esperienze professionali ho sviluppato competenze differenti tra loro, condividendo ed acquisendo know-how in uno scambio che mi ha consentito di crescere nel corso degli anni, come professionista e come persona. Negli ultimi 13 anni mi sono dedicato alla Consulenza Finanziaria e nel 2015 sono entrato in 4Timing per realizzare, insieme agli altri soci fondatori, 4Timing SIM: un intermediario indipendente che rappresenta una boutique per il Consulente che vuole evolversi professionalmente e per l’investitore che desidera un rapporto professionale innovativo e di alto livello.
