Real Estate Market, investire nel settore immobiliare oggi

Real Estate Market, investire nel settore immobiliare oggi

A differenza della sua continua evoluzione durata fino all’inizio del decennio scorso, nonché dello storico appeal che ha sempre avuto nei confronti dell’investitore medio, da diversi anni il mercato immobiliare in Italia è spesso soggetto a reticenza, vittima di una visione negativa che lo valuta più come un settore in perdita che come un’opportunità di investimento.

Alla luce dell’incertezza generata dalla pandemia di Covid-19, però, l’investimento nel mattone è tornato in auge e gli immobili tornano a essere considerati un bene essenziale che trasmette stabilità e sicurezza.

Noi di 4Timing, insieme ad Andrea E. M. Eliseo, ci siamo già occupati del mutamento subito dal settore Real Estate in un articolo pubblicato sulla rivista di settore Patrimonia&Consulenza, in cui emerge l’importanza di un approccio proattivo da parte dei Family Office per una gestione efficiente e professionale di questa asset class.

Per il futuro, quindi, il Real Estate è un asset su cui conviene ancora investire?

Real Estate, un quadro generale

Come riporta Il Sole 24 Ore, i pareri degli esperti sono controversi: il team di Idealista sostiene che il rendimento del mattone resti di gran lunga maggiore rispetto a quello dei titoli di debito pubblico, che incorporano però un rischio meno elevato; Immobiliare.it registra, invece, un calo di interesse anche negli investimenti per case vacanza, a meno che chi acquista non abbia la possibilità di occuparsi personalmente e a 360° della gestione dell’immobile.

Come ogni asset finanziario, quello del Real Estate offre agli investitori rischi e benefici, di cui bisogna tenere conto nel momento in cui si decide di inserirlo nel proprio portafoglio.

In un’ottica di lungo periodo, è opportuno diversificare le asset class in portafoglio, laddove i rischi specifici del settore riguardano in particolare la natura illiquida dell’investimento, i tassi di delinquency e, soprattutto nel caso degli investimenti immobiliari commerciali, la concentrazione su un unico segmento di mercato.

Un primo fattore determinante è l’ubicazione geografica degli immobili: gli investimenti seguono la redditività del territorio, legata al mercato del lavoro e alla domanda abitativa.

Il valore immobiliare residenziale o commerciale è rimasto abbastanza costante nel tempo nei grandi centri urbani come Roma e Milano, mentre il mercato meno dinamico e poco liquido delle città minori ha reso in queste circostanze l’investimento maggiormente esposto al rischio.

Un importante trend degli ultimi anni nell’investimento nel settore del Real Estate residenziale è rappresentato dagli affitti brevi, che intercettano buona parte dei flussi turistici in località di vacanza e stimano un ritorno medio che oscilla tra il 5% e il 10% a seconda della qualità dell’immobile, del livello dei servizi e dell’occupazione.

Sempre più frequenti sono i club deal, i gruppi di investitori che concorrono con soggetti istituzionali per acquistare immobili a reddito, uffici o negozi di lusso.

Lo scenario attuale del settore immobiliare e la crisi post-Covid-19

Per il 2019, la Real Estate Market Overview di PwC ha registrato per l’Italia un aumento del 58% degli investimenti nel settore immobiliare rispetto all’anno precedente, con il primo semestre dell’anno migliore in assoluto in termini di volume e di valore totale delle transazioni. Uffici (40,7%), Hospitality (26,8%), Retail (16,3%) e Logistica (10,6%) si rivelano i settori principali degli investimenti.

Ad oggi, il Covid-19 ha avuto un impatto pervasivo e sta portando gli investitori a rivalutare i propri portafogli e le proprie strategie.

Per il settore immobiliare diversi fattori determinano le valutazioni: affitti più bassi e flussi di reddito attesi spingeranno i valori del capitale verso il basso, mentre i cali dei tassi d’interesse e dei rendimenti obbligazionari forniranno un certo supporto. Il fattore finale è il premio di rischio, che con tassi di interesse bassi e investitori che cercano il rendimento, potrebbe non aumentare in modo significativo e rimanere invariato.

UBS, nella sua Real Estate Outlook, per il secondo trimestre del 2020 rileva che il settore maggiormente colpito dalla crisi è il Retail e grosse ripercussioni si sono registrate anche sugli investimenti nel sotto-settore delle residenze per anziani; in quest’ultimo caso, però, si presuppone che il motore demografico dell’invecchiamento della popolazione possa offrire opportunità più rosee per il futuro.

Meglio il settore residenziale, storicamente più difensivo, mentre ha goduto di buoni risultati la Logisitica: la pandemia ha accelerato il passaggio alle vendite on-line e i tassi di e-Commerce sono cresciuti in tutta Europa, determinando un aumento della domanda di spazi logistici.

Rispetto ai fondamentali europei, poi, il mercato italiano mostra delle peculiarità.

Prima della crisi, nel nostro Paese la concorrenza tra l’e-Commerce e lo shopping fisico era sbilanciata a vantaggio di quest’ultimo: le aspettative del mercato puntavano verso un graduale allineamento delle abitudini di consumo italiane al resto d’Europa, ma il lockdown ha reso i consumatori italiani ancora più inclini agli acquisti on-line, a vantaggio del settore della Logistica.

La capacità di rispondere ai diversi tipi di esperienze d’acquisto che i clienti cercano rende infatti la Logistica un’area di crescita potenziale.

Infine, il mercato italiano degli investimenti immobiliari è cambiato radicalmente negli ultimi anni. Gli investitori stranieri sono diventati la principale fonte di capitale e hanno buone probabilità, anche in un ciclo di recessione, di mantenere i loro piani di investimento.

Di conseguenza, se da un lato è probabile che i volumi di investimento non diminuiranno in modo così drastico, dall’altro sarà anche possibile osservare una maggiore volatilità dei valori immobiliari.

Real Estate, sfide del settore e prospettive future

Nella realtà attuale, il settore immobiliare, la società e la tecnologia sono indissolubilmente connessi tra loro. Le nuove sfide consistono nell’intercettare i trend tecnologici, sociali, ambientali e normativi che spingono gli agglomerati urbani e il tessuto industriale ad adeguarsi alle nuove esigenze della collettività.

Secondo l’indagine di Deloitte, i beni non tradizionali, come le proprietà a uso misto, e i nuovi modelli di business, come le proprietà con locazioni e spazi flessibili, attireranno nel prossimo futuro una maggiore allocazione di investimenti.

Fra gli emerging trend del Real Estate analizzati da PwC, il cambiamento climatico risulta essere quello che avrà maggiore impatto sugli investimenti nei prossimi 30 anni.

La subentrata consapevolezza di avere raggiunto un punto critico in proposito si traduce in una maggiore attenzione da parte degli investitori alle componenti ESG, ovvero ai requisiti ambientali, sociali e di governance.

Inoltre, i progetti di sviluppo urbano orientati alla smart mobility stanno aprendo nuove opportunità agli investitori, imponendo loro di affrontare, durante il processo decisionale di investimento, la crescente complessità delle soluzioni di trasporto per le grandi città.

E la metà degli investitori che hanno partecipato alla survey 2020 dichiara di considerare già nelle proprie scelte i fattori di mobilità, accompagnando questo impegno alla tendenza a lungo termine di rendere i propri portafogli più sostenibili.

I cambiamenti in atto apriranno quindi opportunità significative: possibilità di investimento, nuove possibilità di crescita abilitate dalle innovazioni tecnologiche e meccanismi decisionali più consapevoli, grazie a Data e Analytics, che consentiranno di raccogliere e analizzare informazioni fondamentali.